一生モノの住み処選び

買うべき中古マンションとは

【「資産価値」「居住価値」で丸裸】

中古マンションを選ぶ際、予算や立地、築年数といった基準だけで判断すると、“ババ”を引きかねない。ランキングの前に、本誌がその根拠とした評価軸を実例を交えて説明しよう。

 初回でも触れたように、新築物件の高騰と供給減により、マンション市場は、中古が主役の座にある。

 「購入エリアが決まっているのなら、今は新築よりも中古を選んだ方がよい。物件の選択肢が豊富で好立地なものが多い」と不動産コンサルタントでスタイルアクト代表取締役の沖有人氏は言う。

 難しいのは、星の数ほどある物件から、いかに後悔しない一生モノを見つけるかだ。マンション選びのこつは、新築、中古を問わず、「資産価値」と「居住価値」という二つの価値の見極めだとされる。資産価値が高い物件とは、物件価格が将来にわたって、値上がりもしくは価格維持が期待されるリセールバリューの高い物件のことだ。その見分け方は比較的簡単で、中古価格が新築時や過去のある時点からどれだけ上昇したか、その変化率で判別できる。

 片や居住価値は、購入者の「住み心地のよさ」も重要なポイントとなる。耐震性や管理体制なら、築年数や「重要調査報告書」から調べられるが、難しいのはそのマンションに住む満足度を知るすべ。その目安となるのが、中古市場への出物の数だ。つまり、そのマンションの総戸数と売り出し物件数から求められる流通率である。もし、あなたが実需目的でマンションを購入して住んでいると仮定して、その住環境に満足しているならば、多少の値上がりではおいそれと売らないはずだ。

 ここで下図を見てほしい。この二つの価値を軸に、物件の性格や置かれている状況を分類したものだ。

 本誌では、1都3県と京阪神の2300物件を対象に、主な指標で独自に中古マンションをランキングし、エリアごとにその上位を合計460物件掲載した(→「一生モノ 中古マンションランキング」)。ここでは上図とランキングの結果を基に、一生モノの物件の探し方を伝授しよう。

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週刊ダイヤモンド 2018年12/1号 [雑誌]

ダイヤモンド社,週刊ダイヤモンド編集部
ダイヤモンド社; 週刊版
2018-11-26

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一生モノの住み処選び

週刊ダイヤモンド

東京23区の新築マンションの平均価格が、7000万円の大台を突破した。片や、販売戸数が激減したにもかかわらず、契約率は好調とされる70%を下回り続けている。2019年の暴落説が流れる中、現役世代に加えて住み替えを考える中高年も、様子見...もっと読む

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