第1回】 国内外の余剰マネーが不動産市場に流入

国内外の投資家が動き出した。不動産投資信託(REIT)を筆頭に、国内外の投資家が買い始めた不動産市場には久々に1000億円規模の売買も登場した。
 

 1111億円。その高額落札に不動産関係者は息をのんだ。2月末、ソニーが東京都品川区に持つ自社ビルを三井不動産系のREIT(不動産投資信託)最大手、日本ビルファンド投資法人などに売却したと発表した。

 日本ビルファンド関係者は「久しぶりの大型案件を落札できてよかった」と声を弾ませた。これに対し、冒頭の不動産関係者は「5年後にはあのビルからソニーが出ることになっている。もう少し慎重な金額でよかったのではないか」と暗に高値づかみを示唆した。

 一方で、そう指摘される水準まで踏み込まないと買えない訳もあった。

あふれるマネーが
不動産市場に集中

 「これはバブルの始まりなのか、それとも下がり過ぎからようやく適正水準に戻っただけなのか」

 不動産関係者の間でもまだその判断は定まっていないが、不動産市場が久々の活況に沸いていることだけは間違いない。昨年9月まで1000を割っていた東証REIT指数は、わずか半年足らずで1400まで跳ね上がった。

 下図をご覧いただきたい。現在の不動産市場に参入している主なプレーヤーをまとめたものだ。

 

 「リーマンショック後しばらくは、どのファンドマネジメント会社もローンを調達しづらく、投資家から資金を集めることもできなかった」(荒木治彦・三菱地所都市開発業務部副長)というが、今や状況は様変わりした。数年前までは新興デベロッパーや外資ファンドが国内不動産市場における最大の買い手だったが、今は国内REITが取って代わった。

 こうしたREITへの資金の出し手となるのが、国内の個人投資家や海外投資家なのだが、実は一番REITに殺到しているのは、地方銀行や信用金庫だ。彼らはリーマンショック前もREITに投資していた。2008年に不動産のミニバブルが崩壊して痛手を負ったが、運用難から再び参戦してきている。

 地銀はREITを通じて不動産に投資しているほか、様々な不動産プレーヤーが物件を取得するための融資も積極的に出している。「昨年あたりからメガバンクだけでなく、地銀や信託銀行も交えて金利のダンピング合戦が起きている」とメガバンク幹部はこぼす。金融緩和でカネは腐るほどあるが、優良貸出先はほとんどない。そこで、反転し始めた不動産市場にマネーが流れ込んでいるのだ。 ローン環境がよいことに加えて「これからオフィス賃料が上昇していくというレポートも出ており、今が安値での買い場と考える投資家は少なくない」(久一康洋・三井不動産投資顧問投資営業部次長)。

 

 しかし、売り物がさほど出てこないのが現在の悩みだ。理由は簡単で、08年のミニバブル崩壊後、多くの新規開発案件が凍結に追い込まれたことに加え、バブル崩壊前に購入した物件は取得金額があまりに高く、今売ると大きな損失が出てしまうからだ。銀行は不動産融資に積極的だからローンの借り換えには困らない。もう少し価格が上がってから売ろうというわけだ。その上、優良物件の多くは不動産大手とその系列のREITが押さえている。物件が動いたとしても、市場には出ず、系列関係の取引で終わってしまうケースが多い。

 その結果、かつて東京のランドマーク的物件を次々に取得していた外資などの不動産ファンドは、買い意欲はあるものの、思うように物件を取得できないでいる。目端が利く外資ファンドは東京で買えないならと、「大阪や福岡などの地方都市でマンションやホテル、物流施設などを買う動きを見せている」と米系不動産サービス大手のシービーアールイー(CBRE)インベストメントプロパティ本部のアンディー・ハーファート・エグゼクティブディレクターは指摘する。

 水面下では中国やシンガポールなどアジアの富裕層も積極的に日本市場に触手を伸ばし始めた。米系の不動産会社、ジョーンズ ラング ラサールは昨年末からシンガポールで日本のマンション販売会を実施している。多いときで来場者はなんと100組。「これまではロンドンなどの物件を買う動きが主だったが、アベノミクスや円安で東京が見直されている」という。5000万~7000万円クラスの高額物件が飛ぶように売れていく。今後、日本市場に出てくると予想されるのが海外の年金基金。手持ち資金が大きいため、REITに投資するというよりは、むしろ大きな物件を直接、狙うだろう。

巨額売買案件が登場
凍結案件も再開へ

 カネ余りなのに、売り物が足りない。そんな状況の中、久々に1000億円の大台でオフィスビル売買が成立した案件こそ、冒頭のソニーの自社ビルだった。3月5日にはパナソニックも、東京都港区に持つ自社ビルを三井住友ファイナンス&リースと日本ビルファンド投資法人に約500億円で売却した。

 資金調達難などで凍結されていた開発案件も動き始めている。例えば銀座。メインストリートである中央通り沿いの銀座1丁目に、オリックス不動産と米系ヘッジファンドのエリオットが建設を進めている商業ビルがある。元は別の米系ファンドが保有し、再開発する予定だったが、リーマンショックのせいで頓挫していた。今後も、こうした凍結案件が動き出すのは間違いなく、売り物も徐々に出てくると思われる。

久々に1000億円を超える売買金額となったソニー本社ビル(左)
再開した銀座一丁目の再開発(右)は市況好転の象徴だ

 テナントの出店意欲も旺盛だ。特にリーマンショック後、出店が止まっていた海外ブランドは復活の機運が高い。高級ブランドのバリーは銀座に再出店したし、お菓子のシナボンは一度、日本から撤退したが、再上陸を果たした。 現在はマネー先行で盛り上がっている不動産市場だが、実需が追い付いてくれば、さらなる上昇は必然。急上昇して、小さなバブルで終わるのか、実需の裏打ちによる力強い成長になるのか。業界関係者は固唾をのんで見守っている。

 

 

週刊ダイヤモンド

この連載について

不動産マネー動く 【1】~高まる不動産上昇期待

週刊ダイヤモンド

世界が債券から株式へのグレート・ローテーション(大転換)に揺れている。株式へと大移動した投資マネーが次に狙うのは、不動産市場とみられる。都心のオフィス市況は底を打ち、反転の兆しが出てきた。J-REIT(不動産投資信託)も活況だ。ニッポ...もっと読む

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